Εάν σκέφτεστε να ανοίξετε ένα νέο εστιατόριο, η μίσθωση ενός χώρου είναι ένα πολύ σημαντικό πρώτο βήμα στη διαδικασία. Ωστόσο, ειδικά για τις μικρές επιχειρήσεις, το κόστος μπορεί να αποτελέσει μείζονα ανησυχία στον τομέα αυτό.
Για να έχετε την καλύτερη δυνατή αξία για την επένδυσή σας, πρέπει να ξέρετε πώς να διαπραγματευτείτε ευνοϊκούς όρους με έναν δυνητικό ιδιοκτήτη. Ως πρόεδρος του Restaurant Consulting Services, ο Kevin Moll βοήθησε τους εστιάτορες να διαπραγματευτούν μισθώσεις και να διαχειρίζονται διάφορες άλλες πτυχές της επιχείρησής τους για δεκαετίες. Πρόσφατα μίλησε για τις τάσεις μικρών επιχειρήσεων και μοιράστηκε μερικές συμβουλές για τη διαπραγμάτευση των όρων μίσθωσης εστιατορίων.
$config[code] not found8 συμβουλές για τη διαπραγμάτευση μιας μίσθωσης εστιατορίου
Αφήστε τον προϋπολογισμό σας να σας καθοδηγήσει
Πριν ξεκινήσετε να κοιτάτε πραγματικά τα διαστήματα, πρέπει να έχετε μια πολύ ισχυρή αίσθηση για αυτό που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να δημιουργήσετε προβολές για πωλήσεις, προμήθειες από την τιμή και να λάβετε υπόψη τυχόν πρόσθετα έξοδα που ενδέχεται να προκύψουν από την επιχείρησή σας. Από εκεί, μπορείτε να βρείτε μια γενική τιμή που μπορείτε να διατηρήσετε μακροπρόθεσμα. Μην ενοχλείτε να βλέπετε χώρους που είναι σημαντικά υψηλότεροι από αυτό, καθώς δεν είναι πιθανό να είστε σε θέση να διαπραγματευτείτε μια τεράστια αλλαγή στη συνολική δαπάνη.
Πάρτε πρόσθετα τέλη στο λογαριασμό
Πρέπει επίσης να γνωρίζετε ακριβώς ποια έξοδα συμβαδίζουν με κάθε συγκεκριμένη μίσθωση και τι περιλαμβάνει αυτά τα έξοδα. Για παράδειγμα, ο Moll λέει ότι πολλοί ιδιοκτήτες χρεώνουν το λεγόμενο "βασικό μίσθωμα" και στη συνέχεια συμπεριλαμβάνουν "CAM (κοινές δαπάνες συντήρησης περιοχής)", ενώ κάποιες χρεώνουν ακόμη και φόρους περιουσίας και ασφάλειες χωριστά. Έτσι, όταν συγκρίνετε διαφορετικούς χώρους, πρέπει να ξέρετε τι περιλαμβάνεται σε κάθε ένα από αυτά, ώστε να μπορείτε να έχετε μια ακριβή εικόνα των διαθέσιμων επιλογών.
Δημιουργήστε ένα ισχυρό επιχειρησιακό σχέδιο
Ένας ιδιοκτήτης ακινήτου μοιάζει πολύ με οποιονδήποτε άλλο ιδιοκτήτη επιχείρησης στο ότι θέλει να προσελκύσει ισχυρούς "πελάτες" που μπορούν να διατηρήσουν την επιχείρησή τους μακροπρόθεσμα. Εάν η επιχείρησή σας δεν έχει αποδειχθεί, τότε χρειάζεστε έναν τρόπο να δείξετε σε έναν πιθανό ιδιοκτήτη ότι θα είστε ένας μεγάλος ενοικιαστής και θα είστε σε θέση να πληρώσετε όλα τα έξοδά σας για μεγάλο χρονικό διάστημα. Διαφορετικά, δεν έχουν κανένα κίνητρο να διαπραγματευτούν μαζί σας.
Ο Moll εξηγεί: "Μην περιμένετε να πάρετε μια καλή μίσθωση με ευνοϊκούς όρους, εκτός εάν έχετε ένα επιχειρηματικό σχέδιο ή κάτι για να αναδείξετε τη μάρκα και την ιδέα σας σε ένα θετικό φως. Ο ιδιοκτήτης σας θέλει να γνωρίζει ότι μπορείτε να πληρώσετε το ενοίκιο. Και αυτό σημαίνει ότι πρέπει να έχουν έναν εξειδικευμένο και ικανό ενοικιαστή, ο οποίος θα είναι ένας συμπληρωματικός μισθωτής που θα προσθέσει στο μείγμα των λιανικών πωλήσεων ».
Διαπραγματευτείτε στην επισκευή κτιρίων
Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη που βλέπει ο Moll με τους νέους ιδιοκτήτες εστιατορίων είναι ο καταναγκασμός να βάλουν τους τόνους χρημάτων σε ένα χώρο που δεν τους ανήκουν. Σίγουρα, θέλετε το εστιατόριό σας να φανεί υπέροχο. Αλλά μπορείτε πιθανώς να κάνετε μεγάλα βήματα επενδύοντας σε ποιοτικό εξοπλισμό, έπιπλα και ντεκόρ. Και οποιαδήποτε αναγκαιότητα που πρέπει να προστεθεί σε ένα χώρο, όπως κουκούλες αερισμού ή παγίδες λίπους για την κουζίνα, θα πρέπει να συζητηθεί με τον ιδιοκτήτη πριν από την υπογραφή μίσθωσης. Δεδομένου ότι αυτά τα στοιχεία είναι απαραίτητα για κάθε εστιατόριο, θα πρέπει να είναι πρόθυμοι να πληρώσουν για αυτά τα στοιχεία ή να σας επιστρέψουν.
Κοιτάξτε τους χώρους δεύτερης γενιάς
Ωστόσο, ο Moll προειδοποιεί τους εστιάτορες να μην πηγαίνουν κατευθείαν για χώρους που πρέπει να προσαρμοστούν. Αντίθετα, λέει ότι τα μικρά εστιατόρια μπορούν να αποκτήσουν πολύ περισσότερη αξία για το δολάριο τους, πηγαίνοντας με χώρους δεύτερης γενιάς ή κτίρια που έχουν ήδη στεγάσει εστιατόρια. Θα πρέπει να διαθέτουν ήδη τον απαιτούμενο εξοπλισμό, οπότε έχετε λιγότερα προκαταβολικά έξοδα για να τα εξετάσετε.
Εξετάστε μια πιο μακροπρόθεσμη περίοδο μίσθωσης
Ο Moll λέει ότι οι περισσότεροι όροι μίσθωσης για τα εστιατόρια είναι περίπου πέντε χρόνια, με πρόσθετες πενταετείς προστιθέμενες επιλογές. Αν ψάχνετε για ένα καλύτερο μηνιαίο επιτόκιο ή περισσότερα χρήματα για την κάλυψη ανακαινίσεων, ίσως χρειαστεί να εξετάσετε το ενδεχόμενο σύνδεσης για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Ο Moll λέει: "Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει ότι αυτές οι επισκευές που πληρώνουν για το αξίζουν. Δεν πρόκειται να καλύψουν τίποτα, αν απλά πρόκειται να φύγετε μέσα σε λίγα χρόνια. "
Συμπεριλάβετε τα απαραίτητα ενδεχόμενα
Ένα άλλο στοιχείο της μίσθωσης που μερικές φορές παραβλέπεται είναι απρόβλεπτες. Μπορείτε να ζητήσετε οι όροι μίσθωσης να είναι τελικοί μόνο σε περίπτωση που πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις. Για παράδειγμα, μπορεί να περιμένετε από έναν επενδυτή να παρέχει χρηματοδότηση ή έναν επιθεωρητή για να δώσει στον χώρο το πράσινο φως. Ένα μεγάλο, ειδικά σε ορισμένες πολιτείες όπου χρειάζεστε μια θέση πριν από την υποβολή αίτησης, είναι η δυνατότητα επίτευξης άδειας για το αλκοόλ.
Ο Moll λέει: "Δεν θέλετε να υπογράψετε τη μίσθωση και στη συνέχεια να μάθετε ότι επειδή το κτίριο είναι πολύ κοντά σε μια εκκλησία και ένα κέντρο μέριμνας δεν μπορείτε να εξυπηρετήσετε το ποτό. Εάν η ιδέα σας βασίζεται σε αυτό, είστε εντελώς κολλημένοι. "
Κάντε την Due Diligence σας
Είναι επίσης σημαντικό να κάνετε αρκετά έρευνα στην αγορά στο σύνολό της και στην συγκεκριμένη περιουσία. Ρωτήστε τον ιδιοκτήτη πολλές ερωτήσεις, συμπεριλαμβανομένου του λόγου για τον οποίο έφυγαν οι προηγούμενοι ενοικιαστές. Και πάντα ο χώρος επιθεωρείται. Ενδέχεται να εντοπίσετε προβλήματα στο χώρο που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε επιπλέον κόστος για εσάς, αν δεν τα γνώριζες. Αλλά αυτά τα ίδια ζητήματα μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να πάρετε ένα καλύτερο ποσοστό από τον ιδιοκτήτη.
Φωτογραφία μέσω Shutterstock
Περισσότερα για: Εστιατόριο / Υπηρεσία Φαγητού 1
